سرانجام پس از سالها که از مطرح شدن تغییرات در قوانین مالیاتی مرتبط با بخش مسکن میگذرد، درآخرین روز از تیرماه سال جاری قانون اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید تا یکی از گرههای بازارمسکن یعنی خانههای خالی بازشود. مهمترین اقدامی که در چند سال اخیر برای قانونمند کردن اخذ مالیات از خانههای خالی از سکنه برداشته شد به سال ۸۶ بازمیگردد که در آن نمایندگان مجلس با هدف کاهش قیمت مسکن و اجارهبها، طرحی را با عنوان «واگذاری زمین و وضع مالیات برخانههای خالی» با قید یک فوریت و در سه ماده تقدیم مجلس کردند، اما در آن زمان این طرح با مخالفت شدید نمایندگان مواجه شد و به تصویب نرسید. ولی اکنون با قانونی شدن دریافت مالیات از خانههای خالی دولت میتواند اهداف پیشبینی شده را در این بخش دنبال کند.برهمین اساس رئیس جمهوری، سوم شهریور ماه سال جاری قانون اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم را که به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده، برای اجرا به وزارت امور اقتصادی و دارایی ابلاغ کرد. این قانون در جلسه علنی روز چهارشنبه ۳۱ تیرماه ۱۳۹۴ مجلس شورای اسلامی تصویب و در ۷ مرداد سال جاری به تأیید شورای نگهبان رسید.
به گزارش پایگاه فرهنگ مالیاتی کشور،بر اساس قانون اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصدهزار نفر که بهعنوان «واحد خالی» شناسایی میشوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات، معادل مالیات بر اجاره خواهند شد. همچنین درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان، حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد خواهد بود.
در این قانون، سازمان امور مالیاتی کشور موظف شده است امکان دسترسی برخط (آنلاین) بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، بیمه مرکزی، گمرک جمهوری اسلامی ایران، سازمان بورس اوراق بهادار، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و همچنین سایر دستگاههای اجرایی را به فهرست بدهکاران مالیاتی فراهم آورد تا استفادهکنندگان مذکور بتوانند با حفظ طبقهبندی، اطلاعات دریافتی را در ارائه خدمات به اشخاص بدهکار مالیاتی لحاظ کنند.
در این زمینه، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف شده است بانک اطلاعات ثبتی شرکتها را طراحی و سامانه اطلاعاتی آن را بهنحوی ایجاد کند که موجبات دسترسی برخط سازمان امور مالیاتی کشور به سامانه مزبور فراهم آید. همچنین وزارت راه و شهرسازی موظف شده است حداکثر شش ماه پس از تصویب این قانون، «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند. این سامانه باید به گونهای طراحی شود که در هر زمان امکان شناسایی برخط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و اداری و پیگیری نقل و انتقال املاک و مستغلات به صورت رسمی، عادی، وکالتی و غیره را در تمامی نقاط کشور فراهم کند. وزارت راه و شهرسازی هم موظف است امکان دسترسی برخط به سامانه مذکور را برای سازمان امور مالیاتی کشور ایجاد کند.
سازمان امور مالیاتی کشور باید اسامی مدیران مؤسسات و شرکت هایی که بدهی مالیاتی اعم از مالیات مستقیم و مالیات بر ارزش افزوده دارند و همچنین اسامی هر یک از مدیران عامل و اعضای هیأت مدیره مؤسسات و شرکتها که به علت صدور اسناد (صورتحساب) مبتنی بر انجام معاملات غیرواقعی در نظام اقتصادی از جم له امور مالی و مالیاتی کشور محکومیت قطعی یافتهاند را به همراه مشخصات آنان به اداره ثبت شرکتها اعلام کند.
اداره مذکور نیز ثبت شرکت یا مؤسسه به نام این اشخاص و همچنین ثبت عضویت آنها در هیأت مدیره آن شرکت و سایر شرکتها و مؤسسات را برای بدهکاران مالیاتی منوط به تعیین تکلیف و اخذ مفاصاحساب مالیاتی از سازمان امور مالیاتی کشور میکند. بر اساس این قانون، رئیس قوه قضائیه بنا به درخواست رئیس سازمان امور مالیاتی کشور در هر یک از استانها و مناطقی که مقتضی بداند، دادسرا و دادگاه ویژه مالیاتی تشکیل میدهد. در این صورت سازمان امور مالیاتی کشور موظف است لوازم و تجهیزات و مکان استقرار مستقلی را برای آنها تأمین نماید.
طرحی برای مقابله با احتکارمسکن
در حالی که سالهای اخیر شاهد افزایش نرخ اجاره بها در تهران و دیگر کلانشهرها هستیم، افزایش لجام گسیخته قیمت مسکن در این سالها موجب افزایش معنادار قیمتها تا بیش از تقاضای مؤثر بازار مسکن شده است، به طوری که افزایش سقف وامهای مسکن به ۸۰ میلیون تومان هم نتوانست منجر به رونق بازار شود که همین شرایط منجر به پدیدهای به نام خانههای خالی در بازار مسکن شد. آمارها حاکی است تعداد آپارتمانهای خالی تنها در تهران در سال ۱۳۹۰ به ۳۲۵ هزار واحد رسید، آماری که منجر شد تا نمایندگان مجلس تصمیم به تدوین قانونی برای مالیات خانههای خالی گرفتند که روند تصویب و ابلاغ آن تا امسال به طول انجامید. مصوبهای که افزایش عرضه واحدهای مسکونی اجارهای هدف اصلی آن است.دریافت مالیات از خانههای خالی بهعنوان یکی از راههای مبارزه با احتکار مسکن و کاهش قیمت آن مطرح شدهاست که طبق آن از خانههایی که بیش از یک سال خالی مانده باشند، مالیات بیشتری اخذ میشود. موافقان اخذ مالیات از خانههای خالی، این اقدام را ابزاری کنترلی میدانند که با اجرای آن، احتکار از بازار مسکن بهعنوان یک کالای سرمایهای رخت بربسته، تورم ناشی از گرانی اجاره و خرید و فروش مسکن مهار شده، عرضه مسکن افزایش یافته و به عاملی برای افزایش درآمد دولت از محل مالیاتهای مستقیم مبدل میشود. درمقابل مخالفان این طرح عقیده دارند که دولت در شناسایی کامل مسکنهای خالی از سکنه توفیق چندانی نداشته و شناسایی آنها برای دولت هزینه سنگینی به دنبال دارد. دلیل دیگر مخالفان، شوک ناشی از اعلام دریافت مالیات از خانههای خالی ازسکنه به بازار است. آنان معتقدند این امر نه فقط سبب افزایش قیمت مسکن میشود، بلکه افت اشتغال و سردرگمی در صنعت ساختمان را نیز به همراه دارد.
چگونگی دریافت مالیات از خانههای خالی
نمایندگان مجلس با تصویب ماده ۵۴ لایحه اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم، نحوه تعیین مالیات واحدهای خالی مسکونی را مشخص کردند. بر این اساس مقرر شد واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان به عنوان واحد خالی شناسایی میشوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات بر اجاره شوند. این مصوبه میافزاید: در سال دوم، یک دوم مالیات متعلقه، در سال سوم، برابر مالیات متعلقه و سال چهارم به بعد، یک و نیم برابر مالیات متعلقه، مالیات مشمول واحدهای خالی مسکونی خواهد شد.
براساس ماده ۵۴ قانون اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم درآمد اجاره، براساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار میگیرد. در مواردی که قراردادی وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری شود یا مبلغ مندرج در آن کمتر از ۸۰ درصد ارقام مندرج درجدول املاک مشابه تعیین و به سازمان امور مالیاتی اعلام شده باشد، میزان اجاره بها، براساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد.
براساس تبصره ۲ این ماده چنانچه معلوم شود اجاره ملک بیش ازمبلغی است که مشمول مالیات قرار گرفته مالیات مابهالتفاوت طبق مقررات قابل مطالبه خواهد بود. بنابر تبصره ۳ این ماده در مواردی که درآمد اجاره واقعی کمتر از درآمد تعیین شده باشد و مالیات تعیین شده مورد اعتراض مودی باشد در این صورت پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف مالیاتی خواهد بود.
درآمد ناشی از ساخت و فروش مسکن مشمول مالیات شد
براساس قانون اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان مشمول مقررات مالیات بر درآمد خواهد بود. مطابق ماده ۷۷ این قانون نخستین نقل و انتقال این ساختمانها علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی مشمول مالیات علی الحساب به نرخ ۱۰ درصد به ارزش معاملات ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مؤدیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین میشود.
براساس تبصره ۲ این ماده شمول مقررات این ماده در خصوص ساخت و فروش ساختمان ازجانب اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از ۳ سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد. براساس تبصره سه این ماده، شهرداریها موظف شدند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنین در هنگام صدور پایان کار مراتب را به منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی گزارش کنند. البته شهرهای زیر صد هزار نفر جمعیت از این ماده مستثنی هستند.
مالیــات ۵۰ درصــدی اجـاره
بر خانههای خالی
براساس گفتههای علی عسگری رئیس کل سازمان امور مالیاتی از سال دوم اگر ملکی خالی باشد ۵۰ درصد مالیات متعلقه، سال سوم معادل تمام مالیات متعلقه، سال چهارم یک و نیم برابر مالیات متعلقه به اجاره دریافت خواهد شد. همچنین در مورد تعیین ارزشمعاملات املاک در بحث تعیین ارزش تجدیدنظر شده و روش تعیین ارزش بدان صورت است که مالیات دو درصد قیمتهای املاک منطقه است و سال بعد دو درصد به آن اضافه میشود و تا پایان ۱۰ سال به ۲۰ درصد میانگین قیمت روز املاک میرسد، اگر کسی ساخت و ساز داشته باشد، درآمد آن مشمول مالیات میشود که برای شهرهای بالای صد هزار نفر در نظر گرفته شده است و پیش از این مالیات دریافت نمیشد. براساس اصلاحیه قانون دریافت مالیاتهای مستقیم در تهران خانههای تا ۱۵۰ مترمربع و در شهرستان تا ۲۰۰ مترمربع از مالیات اجاره معاف است و برای واحدهای خالی یک جریمه معادل مالیات اجاره دریافت میشود.
اجرای مالیات برخانههای خالی از ابتدای سال ۹۵
طبق اعلام مسئولان سازمان امور مالیاتی کشور، قانون دریافت مالیات برخانههای خالی از سکنه از ابتدای سال ۹۵ اجرا میشود. درابتدا باید زیرساختهای اطلاعاتی آن فراهم شود تا شناسایی دقیق مشمولان این طرح به درستی انجام شود. براین اساس وظیفه شناسایی خانههای خالی و همچنین مشمولان این طرح برعهده سامانه ثبت املاک گذاشته شده است که باید توسط وزارت راه و شهرسازی راهاندازی شود.
درهمین زمینه قائم مقام سازمان امور مالیاتی با اشاره به اینکه سامانه ثبت املاک باید تا ۶ ماه بعد از ابلاغ قانون اصلاح مالیاتهای مستقیم که در ۳۱ تیر ماه امسال مصوب شده بود ایجاد شود، گفت: در این سامانه که از سوی وزارت راه و شهرسازی راهاندازی میشود، املاک بر مبنای نوع کاربری، شناسایی میشود که از این طریق واحدهای خالی پیدا شده و مالیات آنها پس از یکسال محاسبه خواهد شد.
به گفته محمدقاسم پناهی این قانون از ابتدای سال ۱۳۹۵ اجرا خواهد شد. دراین اصلاحیه پیشبینی شده که محاسبه مالیات به صورت علیالرأس از سوی مأموران مالیاتی حذف شود که این امر از ابتدای سال آینده با پیادهسازی طرح جامع مالیاتی در تمام استانها اجرا خواهد شد. وی همچنین درباره نحوه دریافت مالیات بر املاک و واحدهای خالی گفت: در این قانون پیشبینی شده که سامانه وزارت راه و شهرسازی که باید تا ۶ ماه پس از ابلاغ قانون راهاندازی شود به ثبت املاک بر مبنای نوع کاربری بپردازد تا سازمان مالیاتی بتواند با استفاده از اطلاعات آن واحدهای خالی را شناسایی کند. وی همچنین درباره ضمانتهای اجرایی همکاری نکردن سازمانها در ارائه اطلاعات به سازمان امور مالیاتی تصریح کرد: در صورت همکاری نکردن این سازمانها باید زیان نظام مالیاتی را پرداخت کنند. تأثیرمالیات از خانههای خالی
بر بازار مسکن
تصویب «اصلاحیه قانون مالیاتهای مستقیم» که قصد دارد از معاملات بخش مسکن و نیز خانههای خالی مالیات اخذ کند واکنشهایی را از سوی برخی سازندگان مسکن به همراه داشت. طبق آمار شهریورماه ۱۳۹۳ بالغ بر ۲۳۵ هزار واحد مسکونی خالی در تهران وجود دارد که شاید تصویب «اصلاحیه قانون مالیاتهای مستقیم» که بر دریافت مالیات بر خانههای خالی و معاملات بخش مسکن تأکید دارد، بتواند این واحدها را وارد بازار اجاره کند.
درسالهای اخیر با محاسبه میزان مصرف برق خانگی آپارتمانهای مسکونی شهر تهران، واحدهای بلااستفاده مشخص و اعلام شد که تعداد واحدهای خالی تهران از ۳۲۷ هزار واحد در سال ۱۳۹۰ به ۲۳۵ هزار واحد در تیرماه ۱۳۹۳ کاهش یافته که کارشناسان، علت این کاهش را رکود حاکم بر بخش مسکن و فشار تقاضا عنوان کردند.
با این اوصاف سازندگان عنوان میکنند در شرایطی که بازار مسکن از تولید اشباع نشده و با افزایش قدرت خرید متقاضیان، مستعد افزایش قیمتها است، چنین تصمیمی نه تنها به ضرر تولیدکنندگان بلکه به ضرر مصرفکنندگان است. این درحالی است که طراحان این طرح و همچنین برخی از کارشناسان معتقدند که احتکارمسکن طی سالهای اخیرباعث شده تا بخشی از موجودی خانههای کشور از بخش عرضه خارج شود و فشارزیادی بر خانههای موجود وارد شود. براین اساس خانههای خالی یکی از دلایل افزایش قیمت و اجاره بهای مسکن بوده است. علاوه براین دریافت مالیات از خانههای خالی و همچنین معاملات مسکن از سالها پیش در اکثرکشورهای دنیا در حال اجراست و آثارمثبتی نیز به همراه داشته است.
براساس آخرین آمار اعلام شده حدود ۶/۱ میلیون واحد مسکونی خالی درکل کشور وجود دارد اما حدود شش میلیون واحد مسکونی برای زوجهای جوان نیاز است و در کنار آن نیازمندان دیگری نیز وجود دارند. بسیاری مسئولان دولتی و کارشناسان اجرای طرح اخذ مالیات از خانههای خالی را بدون هیچ تغییری دربازار مسکن عنوان میکنند و برخی دیگر بر این باورند که به چرخه افتادن خانههای خالی میتواند بازار را تاحدی کنترل کند و برخی را از احتکار مسکن بازدارد.
دراین زمینه علی چگینی، مدیرکل اقتصاد و برنامهریزی مسکن وزارت راه و شهرسازی معتقد است که در قانون جدید مالیاتی، قرار است از همه واحدهای مسکونی اجاره داده شده مالیات اخذ شود و قانون قبلی که درآمد حاصل از اجارهبها، مشمول مالیات نمیشد، لغو میشود. اول درآمد مالیاتی آن تشخیص داده میشود؛ سپس ۲۵ درصد آن را به عنوان هزینه و استهلاک واحد مسکونی در نظر میگیرند و از ۷۵ درصد مابقی مالیات اخذ میشود. البته در این محاسبات درآمدهای دیگر موجر هم در نظرگرفته میشود و اگر مشکلاتی همچون بیماران خاص یا فرزندان معلول و امثال آنها نیز داشته باشد، در معافیتهای مالیاتی لحاظ میشود. به گفته وی تأسیس شرکتهای اجارهای مسکن که سهامداران شرکت در زمینه اجاره دادن خانه سرمایهگذاری میکنند با تصویب این قانون رواج خواهد یافت و اگر تا به حال به دلیل معافیت مالیاتی اجارهبها، افراد مایل بودند که به صورت انفرادی تعداد زیادی خانه بخرند و اجاره دهند به سمت تأسیس شرکتهای فعال در زمینه اجاره دادن مسکن حرکت خواهند کرد که مشاغل جانبی زیادی نیز ایجاد خواهد کرد. قانونی در سال ۷۷ تصویب شد که طبق آن اجازه تأسیس به این گونه شرکتها داده شده است.
همچنین بهرام غفاری، کارشناس مسکن نیز میگوید: اگر اخذ مالیات از همه اموال و داراییها انجام شود و به درستی مالیاتها بسته شود، درست است که مسکن هم باید در زمره آنها قرار گیرد اما مشکل اینجاست که به غیر از مالیات بر ارزش افزوده و چندمالیات دیگر موفق نبودیم. بنابراین صاحبخانه هزینه فایده میکند که آیا خالی نگه داشتن و پرداخت مالیات به صرفه است یا اجاره دادن و استهلاک خانه. این درحالی است که دولت یا افراد نمیتوانند برای اموال دیگران تصمیم گیرند بلکه تنها میتوانند پیشنهاد دهنده باشند. من معتقدم اخذ مالیات از خانههای خالی در شرایط فعلی نه تنها کمکی به بازار مسکن نمیکند بلکه تصمیمی عجولانه است. البته در صورت وجود زمین بایر شاید بتوان تصمیماتی گرفت که آن هم باید با صاحب زمین مشورت شود نه اینکه اجباری در اجاره یا فروش آن باشد.
در این قانون، سازمان امور مالیاتی کشور موظف شده است امکان دسترسی برخط (آنلاین) بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، بیمه مرکزی، گمرک جمهوری اسلامی ایران، سازمان بورس اوراق بهادار، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و همچنین سایر دستگاههای اجرایی را به فهرست بدهکاران مالیاتی فراهم آورد تا استفادهکنندگان مذکور بتوانند با حفظ طبقهبندی، اطلاعات دریافتی را در ارائه خدمات به اشخاص بدهکار مالیاتی لحاظ کنند.
در این زمینه، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف شده است بانک اطلاعات ثبتی شرکتها را طراحی و سامانه اطلاعاتی آن را بهنحوی ایجاد کند که موجبات دسترسی برخط سازمان امور مالیاتی کشور به سامانه مزبور فراهم آید. همچنین وزارت راه و شهرسازی موظف شده است حداکثر شش ماه پس از تصویب این قانون، «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند. این سامانه باید به گونهای طراحی شود که در هر زمان امکان شناسایی برخط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و اداری و پیگیری نقل و انتقال املاک و مستغلات به صورت رسمی، عادی، وکالتی و غیره را در تمامی نقاط کشور فراهم کند. وزارت راه و شهرسازی هم موظف است امکان دسترسی برخط به سامانه مذکور را برای سازمان امور مالیاتی کشور ایجاد کند.
سازمان امور مالیاتی کشور باید اسامی مدیران مؤسسات و شرکت هایی که بدهی مالیاتی اعم از مالیات مستقیم و مالیات بر ارزش افزوده دارند و همچنین اسامی هر یک از مدیران عامل و اعضای هیأت مدیره مؤسسات و شرکتها که به علت صدور اسناد (صورتحساب) مبتنی بر انجام معاملات غیرواقعی در نظام اقتصادی از جم له امور مالی و مالیاتی کشور محکومیت قطعی یافتهاند را به همراه مشخصات آنان به اداره ثبت شرکتها اعلام کند.
اداره مذکور نیز ثبت شرکت یا مؤسسه به نام این اشخاص و همچنین ثبت عضویت آنها در هیأت مدیره آن شرکت و سایر شرکتها و مؤسسات را برای بدهکاران مالیاتی منوط به تعیین تکلیف و اخذ مفاصاحساب مالیاتی از سازمان امور مالیاتی کشور میکند. بر اساس این قانون، رئیس قوه قضائیه بنا به درخواست رئیس سازمان امور مالیاتی کشور در هر یک از استانها و مناطقی که مقتضی بداند، دادسرا و دادگاه ویژه مالیاتی تشکیل میدهد. در این صورت سازمان امور مالیاتی کشور موظف است لوازم و تجهیزات و مکان استقرار مستقلی را برای آنها تأمین نماید.
طرحی برای مقابله با احتکارمسکن
در حالی که سالهای اخیر شاهد افزایش نرخ اجاره بها در تهران و دیگر کلانشهرها هستیم، افزایش لجام گسیخته قیمت مسکن در این سالها موجب افزایش معنادار قیمتها تا بیش از تقاضای مؤثر بازار مسکن شده است، به طوری که افزایش سقف وامهای مسکن به ۸۰ میلیون تومان هم نتوانست منجر به رونق بازار شود که همین شرایط منجر به پدیدهای به نام خانههای خالی در بازار مسکن شد. آمارها حاکی است تعداد آپارتمانهای خالی تنها در تهران در سال ۱۳۹۰ به ۳۲۵ هزار واحد رسید، آماری که منجر شد تا نمایندگان مجلس تصمیم به تدوین قانونی برای مالیات خانههای خالی گرفتند که روند تصویب و ابلاغ آن تا امسال به طول انجامید. مصوبهای که افزایش عرضه واحدهای مسکونی اجارهای هدف اصلی آن است.دریافت مالیات از خانههای خالی بهعنوان یکی از راههای مبارزه با احتکار مسکن و کاهش قیمت آن مطرح شدهاست که طبق آن از خانههایی که بیش از یک سال خالی مانده باشند، مالیات بیشتری اخذ میشود. موافقان اخذ مالیات از خانههای خالی، این اقدام را ابزاری کنترلی میدانند که با اجرای آن، احتکار از بازار مسکن بهعنوان یک کالای سرمایهای رخت بربسته، تورم ناشی از گرانی اجاره و خرید و فروش مسکن مهار شده، عرضه مسکن افزایش یافته و به عاملی برای افزایش درآمد دولت از محل مالیاتهای مستقیم مبدل میشود. درمقابل مخالفان این طرح عقیده دارند که دولت در شناسایی کامل مسکنهای خالی از سکنه توفیق چندانی نداشته و شناسایی آنها برای دولت هزینه سنگینی به دنبال دارد. دلیل دیگر مخالفان، شوک ناشی از اعلام دریافت مالیات از خانههای خالی ازسکنه به بازار است. آنان معتقدند این امر نه فقط سبب افزایش قیمت مسکن میشود، بلکه افت اشتغال و سردرگمی در صنعت ساختمان را نیز به همراه دارد.
چگونگی دریافت مالیات از خانههای خالی
نمایندگان مجلس با تصویب ماده ۵۴ لایحه اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم، نحوه تعیین مالیات واحدهای خالی مسکونی را مشخص کردند. بر این اساس مقرر شد واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان به عنوان واحد خالی شناسایی میشوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات بر اجاره شوند. این مصوبه میافزاید: در سال دوم، یک دوم مالیات متعلقه، در سال سوم، برابر مالیات متعلقه و سال چهارم به بعد، یک و نیم برابر مالیات متعلقه، مالیات مشمول واحدهای خالی مسکونی خواهد شد.
براساس ماده ۵۴ قانون اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم درآمد اجاره، براساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار میگیرد. در مواردی که قراردادی وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری شود یا مبلغ مندرج در آن کمتر از ۸۰ درصد ارقام مندرج درجدول املاک مشابه تعیین و به سازمان امور مالیاتی اعلام شده باشد، میزان اجاره بها، براساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد.
براساس تبصره ۲ این ماده چنانچه معلوم شود اجاره ملک بیش ازمبلغی است که مشمول مالیات قرار گرفته مالیات مابهالتفاوت طبق مقررات قابل مطالبه خواهد بود. بنابر تبصره ۳ این ماده در مواردی که درآمد اجاره واقعی کمتر از درآمد تعیین شده باشد و مالیات تعیین شده مورد اعتراض مودی باشد در این صورت پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف مالیاتی خواهد بود.
درآمد ناشی از ساخت و فروش مسکن مشمول مالیات شد
براساس قانون اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان مشمول مقررات مالیات بر درآمد خواهد بود. مطابق ماده ۷۷ این قانون نخستین نقل و انتقال این ساختمانها علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی مشمول مالیات علی الحساب به نرخ ۱۰ درصد به ارزش معاملات ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مؤدیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین میشود.
براساس تبصره ۲ این ماده شمول مقررات این ماده در خصوص ساخت و فروش ساختمان ازجانب اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از ۳ سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد. براساس تبصره سه این ماده، شهرداریها موظف شدند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنین در هنگام صدور پایان کار مراتب را به منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی گزارش کنند. البته شهرهای زیر صد هزار نفر جمعیت از این ماده مستثنی هستند.
مالیــات ۵۰ درصــدی اجـاره
بر خانههای خالی
براساس گفتههای علی عسگری رئیس کل سازمان امور مالیاتی از سال دوم اگر ملکی خالی باشد ۵۰ درصد مالیات متعلقه، سال سوم معادل تمام مالیات متعلقه، سال چهارم یک و نیم برابر مالیات متعلقه به اجاره دریافت خواهد شد. همچنین در مورد تعیین ارزشمعاملات املاک در بحث تعیین ارزش تجدیدنظر شده و روش تعیین ارزش بدان صورت است که مالیات دو درصد قیمتهای املاک منطقه است و سال بعد دو درصد به آن اضافه میشود و تا پایان ۱۰ سال به ۲۰ درصد میانگین قیمت روز املاک میرسد، اگر کسی ساخت و ساز داشته باشد، درآمد آن مشمول مالیات میشود که برای شهرهای بالای صد هزار نفر در نظر گرفته شده است و پیش از این مالیات دریافت نمیشد. براساس اصلاحیه قانون دریافت مالیاتهای مستقیم در تهران خانههای تا ۱۵۰ مترمربع و در شهرستان تا ۲۰۰ مترمربع از مالیات اجاره معاف است و برای واحدهای خالی یک جریمه معادل مالیات اجاره دریافت میشود.
اجرای مالیات برخانههای خالی از ابتدای سال ۹۵
طبق اعلام مسئولان سازمان امور مالیاتی کشور، قانون دریافت مالیات برخانههای خالی از سکنه از ابتدای سال ۹۵ اجرا میشود. درابتدا باید زیرساختهای اطلاعاتی آن فراهم شود تا شناسایی دقیق مشمولان این طرح به درستی انجام شود. براین اساس وظیفه شناسایی خانههای خالی و همچنین مشمولان این طرح برعهده سامانه ثبت املاک گذاشته شده است که باید توسط وزارت راه و شهرسازی راهاندازی شود.
درهمین زمینه قائم مقام سازمان امور مالیاتی با اشاره به اینکه سامانه ثبت املاک باید تا ۶ ماه بعد از ابلاغ قانون اصلاح مالیاتهای مستقیم که در ۳۱ تیر ماه امسال مصوب شده بود ایجاد شود، گفت: در این سامانه که از سوی وزارت راه و شهرسازی راهاندازی میشود، املاک بر مبنای نوع کاربری، شناسایی میشود که از این طریق واحدهای خالی پیدا شده و مالیات آنها پس از یکسال محاسبه خواهد شد.
به گفته محمدقاسم پناهی این قانون از ابتدای سال ۱۳۹۵ اجرا خواهد شد. دراین اصلاحیه پیشبینی شده که محاسبه مالیات به صورت علیالرأس از سوی مأموران مالیاتی حذف شود که این امر از ابتدای سال آینده با پیادهسازی طرح جامع مالیاتی در تمام استانها اجرا خواهد شد. وی همچنین درباره نحوه دریافت مالیات بر املاک و واحدهای خالی گفت: در این قانون پیشبینی شده که سامانه وزارت راه و شهرسازی که باید تا ۶ ماه پس از ابلاغ قانون راهاندازی شود به ثبت املاک بر مبنای نوع کاربری بپردازد تا سازمان مالیاتی بتواند با استفاده از اطلاعات آن واحدهای خالی را شناسایی کند. وی همچنین درباره ضمانتهای اجرایی همکاری نکردن سازمانها در ارائه اطلاعات به سازمان امور مالیاتی تصریح کرد: در صورت همکاری نکردن این سازمانها باید زیان نظام مالیاتی را پرداخت کنند. تأثیرمالیات از خانههای خالی
بر بازار مسکن
تصویب «اصلاحیه قانون مالیاتهای مستقیم» که قصد دارد از معاملات بخش مسکن و نیز خانههای خالی مالیات اخذ کند واکنشهایی را از سوی برخی سازندگان مسکن به همراه داشت. طبق آمار شهریورماه ۱۳۹۳ بالغ بر ۲۳۵ هزار واحد مسکونی خالی در تهران وجود دارد که شاید تصویب «اصلاحیه قانون مالیاتهای مستقیم» که بر دریافت مالیات بر خانههای خالی و معاملات بخش مسکن تأکید دارد، بتواند این واحدها را وارد بازار اجاره کند.
درسالهای اخیر با محاسبه میزان مصرف برق خانگی آپارتمانهای مسکونی شهر تهران، واحدهای بلااستفاده مشخص و اعلام شد که تعداد واحدهای خالی تهران از ۳۲۷ هزار واحد در سال ۱۳۹۰ به ۲۳۵ هزار واحد در تیرماه ۱۳۹۳ کاهش یافته که کارشناسان، علت این کاهش را رکود حاکم بر بخش مسکن و فشار تقاضا عنوان کردند.
با این اوصاف سازندگان عنوان میکنند در شرایطی که بازار مسکن از تولید اشباع نشده و با افزایش قدرت خرید متقاضیان، مستعد افزایش قیمتها است، چنین تصمیمی نه تنها به ضرر تولیدکنندگان بلکه به ضرر مصرفکنندگان است. این درحالی است که طراحان این طرح و همچنین برخی از کارشناسان معتقدند که احتکارمسکن طی سالهای اخیرباعث شده تا بخشی از موجودی خانههای کشور از بخش عرضه خارج شود و فشارزیادی بر خانههای موجود وارد شود. براین اساس خانههای خالی یکی از دلایل افزایش قیمت و اجاره بهای مسکن بوده است. علاوه براین دریافت مالیات از خانههای خالی و همچنین معاملات مسکن از سالها پیش در اکثرکشورهای دنیا در حال اجراست و آثارمثبتی نیز به همراه داشته است.
براساس آخرین آمار اعلام شده حدود ۶/۱ میلیون واحد مسکونی خالی درکل کشور وجود دارد اما حدود شش میلیون واحد مسکونی برای زوجهای جوان نیاز است و در کنار آن نیازمندان دیگری نیز وجود دارند. بسیاری مسئولان دولتی و کارشناسان اجرای طرح اخذ مالیات از خانههای خالی را بدون هیچ تغییری دربازار مسکن عنوان میکنند و برخی دیگر بر این باورند که به چرخه افتادن خانههای خالی میتواند بازار را تاحدی کنترل کند و برخی را از احتکار مسکن بازدارد.
دراین زمینه علی چگینی، مدیرکل اقتصاد و برنامهریزی مسکن وزارت راه و شهرسازی معتقد است که در قانون جدید مالیاتی، قرار است از همه واحدهای مسکونی اجاره داده شده مالیات اخذ شود و قانون قبلی که درآمد حاصل از اجارهبها، مشمول مالیات نمیشد، لغو میشود. اول درآمد مالیاتی آن تشخیص داده میشود؛ سپس ۲۵ درصد آن را به عنوان هزینه و استهلاک واحد مسکونی در نظر میگیرند و از ۷۵ درصد مابقی مالیات اخذ میشود. البته در این محاسبات درآمدهای دیگر موجر هم در نظرگرفته میشود و اگر مشکلاتی همچون بیماران خاص یا فرزندان معلول و امثال آنها نیز داشته باشد، در معافیتهای مالیاتی لحاظ میشود. به گفته وی تأسیس شرکتهای اجارهای مسکن که سهامداران شرکت در زمینه اجاره دادن خانه سرمایهگذاری میکنند با تصویب این قانون رواج خواهد یافت و اگر تا به حال به دلیل معافیت مالیاتی اجارهبها، افراد مایل بودند که به صورت انفرادی تعداد زیادی خانه بخرند و اجاره دهند به سمت تأسیس شرکتهای فعال در زمینه اجاره دادن مسکن حرکت خواهند کرد که مشاغل جانبی زیادی نیز ایجاد خواهد کرد. قانونی در سال ۷۷ تصویب شد که طبق آن اجازه تأسیس به این گونه شرکتها داده شده است.
همچنین بهرام غفاری، کارشناس مسکن نیز میگوید: اگر اخذ مالیات از همه اموال و داراییها انجام شود و به درستی مالیاتها بسته شود، درست است که مسکن هم باید در زمره آنها قرار گیرد اما مشکل اینجاست که به غیر از مالیات بر ارزش افزوده و چندمالیات دیگر موفق نبودیم. بنابراین صاحبخانه هزینه فایده میکند که آیا خالی نگه داشتن و پرداخت مالیات به صرفه است یا اجاره دادن و استهلاک خانه. این درحالی است که دولت یا افراد نمیتوانند برای اموال دیگران تصمیم گیرند بلکه تنها میتوانند پیشنهاد دهنده باشند. من معتقدم اخذ مالیات از خانههای خالی در شرایط فعلی نه تنها کمکی به بازار مسکن نمیکند بلکه تصمیمی عجولانه است. البته در صورت وجود زمین بایر شاید بتوان تصمیماتی گرفت که آن هم باید با صاحب زمین مشورت شود نه اینکه اجباری در اجاره یا فروش آن باشد.
رشد ۲۵ درصدی خانههای خالی از سالهای ۸۵ تا ۹۰
تحلیل از نتایج سرشماریهای نفوسومسکن نشان میدهد سرعت رشد خانههایخالی درفاصله سالهای ۸۵ تا ۹۰ از سرعت ساختوساز و عرضههای جدید بیشتر بوده است. این تحلیل حاکی است ظرفیت مسکونی در کشور – تعداد واحدهای مسکونی- در فاصله سالهای ۸۵ تا ۹۰ معادل ۸/۲۵ درصد افزایش پیدا کرده است به این معنی که در سرشماری سال۸۵ تعداد واحدهای مسکونی در کشور ۱۵ میلیون و ۹۰۰ هزار فقره بود و در سرشماری سال۹۰ این رقم به ۲۰ میلیون واحد مسکونی رسیده است. این نرخ رشد عرضه در طول دورههای قبل از سال۸۵ سابقه نداشته است. اما طی همین ۵ سال تعداد خانههای خالی در کشور ۴ برابر شده است. سال۸۶ با اعلام نتیجه سرشماری نفوسومسکن سال۸۵ مشخص شد در کشور ۴۰۰ هزار واحدمسکونی بدون استفاده وجود دارد. البته در آن سال تعداد خانههای خالی با توجه به استاندارد جهانی که میگوید «در هر شهر یا کشوری باید
۴ تا ۵ درصد از خانهها خالی باشد تا خریدوفروش و نقلوانتقال براحتی در آنجا قابل انجام باشد»، طبیعی گزارش شد چون که در سال۸۵ نسبت خانههای خالی به کل خانههای مسکونی ۵/۲ درصد بود که نصف نرخطبیعی محسوب میشد. اما درسال ۹۰ مطابق گزارشهای مرکز آمار ۳/۸ درصد کل خانههای مسکونی کشور خالی از سکنه شد که این نسبت از نرخطبیعی مجاز فراتر رفت و رخداد احتکار مسکن در بازار را کاملاً تأیید میکرد. آنطور که دلالان ملک و کارشناسان براساس تحقیقات میدانی میگویند: عمده خانههای خالی در مالکیت بسازوبفروشها قرار دارد به این شکل که تعداد افرادی که هرکدام صاحب بیش از ۲ واحد خالی از سکنه هستند قابل توجه است و در مقابل، تعداد مالکان دارای فقط یک خانهخالی آنچنان زیاد نیست.
تعداد خانههای خالی در تهران در سال ۹۰ به دو برابر این نرخ رسید (۱۰ درصد) که از عدم فروش یا قصد برخی مالکان برای نگهداری ملک خود تا افزایش دوباره قیمت، حکایت داشت؛ اما در نیمه ۹۳، این نسبت به سطح نرمال ۵درصد بازگشت. در حال حاضر طبق آخرین گزارش بانک مرکزی از واحدهای مسکونی تکمیل شده و وارد شده به بازار مسکن (که مربوط به پایان آذر ۹۳ میشود)، تعداد کل واحدهای مسکونی در حال مصرف و خالی از سکنه در استان تهران از ۳میلیون و ۶۲۷هزارواحد در سال ۹۰ به ۴میلیون و ۳۰۰ هزار واحد رسیده است که با احتساب نرخ خانههای خالی در شهریور ۹۳، مشخص میشود، در سال گذشته فقط ۴/۵ درصد خانهها، خالی بودهاند. در این فاصله حداکثر ۳۰۰ هزار تقاضای جدید وارد بازار مسکن شده است که باید تکلیف بقیه عرضههای جدید طی این مدت روشن شود.
به عبارت دقیقتر، در جریان رکود دو سال گذشته، اگر چه حجم خانههای خالی ماه به ماه افزایش پیدا کرد؛ اما نسبت خانههای خالی به کل آپارتمانهای تهران، نه تنها زیاد نشد که به نصف ۱۰ درصد سال ۹۰ رسیده است که با حد معمول خانه خالی برابری میکند.
سهم ۲۰ درصدی پایتخت
یافتههای سرشماری سال ۱۳۹۰ نشان میدهد حداقل ۲۰ درصد از کل خانههای خالی موجود در کشور، در تهران مستقر و از یک میلیون و ۶۶۶ هزار خانهخالی در سطح کشور ۳۲۷ هزار و ۷۵۰ واحدمسکونی سهم شهر تهران است. هرچند تازهترین آمارمربوط به شهر تهران نشان میدهد که تعداد خانههای خالی آن به ۲۳۵ هزارکاهش یافته است ولی همچنان این شهر بالاترین سهم را در خانههای خالی کشور دارد. به این ترتیب با توجه به اینکه در تهران هماکنون بیش از ۳ میلیون واحد مسکونی وجود دارد نسبت خانههای خالی به کل واحدها در پایتخت معادل ۱۵/۱۰ درصد خواهد شد. یعنی اینکه بیش از ۲ برابر نرخطبیعی خانهخالی در یک شهر، تهران دارای این نوع خانهها است.
روند خالی از سکنهها از ۹۲ تا ۹۳
در فاصله آبان ۹۲ تا شهریور ۹۳ که وضعیت حجمی بازار خانههای خالی در تهران از روی میزان مصرف برق ماهانه، رصد شده است، تعداد این نوع آپارتمانها بهطور متوسط ۱۳ درصد در هر دو ماه افزایش پیدا کرده با این توضیح که شتاب افزایش، متناسب با عمیق شدن رکود در نیمه اول ۹۳، بیشتر نیز شده و به ۲۰ درصد رسیده است؛ در شهریور ۹۳ تعداد خانههای خالی در تهران با ۵/ ۲۰ درصد افزایش از ۱۹۵ هزار واحد در تیر۹۳ به ۲۳۵ هزار واحد تبدیل شد.
این آمار تا شهریور ۹۳ است اما چنانچه روند افزایش خانههای خالی طی ماههای اخیر را بدون احتساب شتاب رشد، با همان نرخ ۱۳ درصد در دو ماه، محاسبه کنیم در این صورت میتوان برآورد کرد، موجودی انبار بازار مسکن تهران در حال حاضر چیزی حدود ۴۳۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه است که اگر چه تعداد این خانهها در مقطع فعلی که آستانه رونق محسوب میشود، بیشتر از دوره مشابه (سال۹۰) است، اما با توجه به اینکه عمق رکود این دوره نیز شدیدتر از رکود سال ۸۸ بوده، بنابراین حجم معاملات در دوره جدید رونق نیز بزرگتر از قبل خواهد بود، ضمن اینکه نسبت خانههای خالی به کل خانهها در حال حاضر کاهش شدید یافته است. این به آن معنی است که نیاز به آپارتمانفروشی یا اجارهای در بازار طی یک سال آینده به قدری میتواند باشد که در فاصله کوتاهی، به تخلیه بازار خانههای خالی از حد معمول منجر شود. در این صورت، افت ساخت و سازهای مسکونی سال گذشته که ۵۸ درصد کمتر از نیاز مصرفی – صرفنظر از نیاز سرمایهای- بوده، در عمل قادر به جبران کمبود عرضه از ناحیه موجودی انبار (خانه خالی) نمیشود؛ مگر اینکه در ماههای آینده اتفاق مثبتی در بخش ساختمانهای نیمهکاره در آستانه تکمیل، بیفتد.
چرایی رشد تعداد خانههای خالی
مطالعه تجربی کارشناسان اقتصاد مسکن نشان میدهد معمولاً نوسان تعداد خانههای خالی با منحنی نوسان قیمت مسکن ارتباط معکوس دارد. در سالهای اخیر قیمت مسکن چه در تهران و چه در کشور تحت کنترل بوده و رشد هیجانی نداشته است. این پدیده به صورت نامحسوس سوداگران بازار و حتی انبوهسازان را از فروش املاکشان منصرف کرده است و آنها را به امید افزایش قیمت در آینده، عملاً به مالکان خانههای خالی تبدیل کرده است. به همین خاطر است که در سالهای ۸۵ و ۸۶ همزمان با تشکیل بزرگترین حباب قیمتی در بازار مسکن تعداد خانههای خالی به نصف رقم طبیعی خود میرسد. کارشناسان برای کنترل این پدیده سیاست اخذ مالیات را پیشنهاد میکنند.منبع: «ایران»
۴ تا ۵ درصد از خانهها خالی باشد تا خریدوفروش و نقلوانتقال براحتی در آنجا قابل انجام باشد»، طبیعی گزارش شد چون که در سال۸۵ نسبت خانههای خالی به کل خانههای مسکونی ۵/۲ درصد بود که نصف نرخطبیعی محسوب میشد. اما درسال ۹۰ مطابق گزارشهای مرکز آمار ۳/۸ درصد کل خانههای مسکونی کشور خالی از سکنه شد که این نسبت از نرخطبیعی مجاز فراتر رفت و رخداد احتکار مسکن در بازار را کاملاً تأیید میکرد. آنطور که دلالان ملک و کارشناسان براساس تحقیقات میدانی میگویند: عمده خانههای خالی در مالکیت بسازوبفروشها قرار دارد به این شکل که تعداد افرادی که هرکدام صاحب بیش از ۲ واحد خالی از سکنه هستند قابل توجه است و در مقابل، تعداد مالکان دارای فقط یک خانهخالی آنچنان زیاد نیست.
تعداد خانههای خالی در تهران در سال ۹۰ به دو برابر این نرخ رسید (۱۰ درصد) که از عدم فروش یا قصد برخی مالکان برای نگهداری ملک خود تا افزایش دوباره قیمت، حکایت داشت؛ اما در نیمه ۹۳، این نسبت به سطح نرمال ۵درصد بازگشت. در حال حاضر طبق آخرین گزارش بانک مرکزی از واحدهای مسکونی تکمیل شده و وارد شده به بازار مسکن (که مربوط به پایان آذر ۹۳ میشود)، تعداد کل واحدهای مسکونی در حال مصرف و خالی از سکنه در استان تهران از ۳میلیون و ۶۲۷هزارواحد در سال ۹۰ به ۴میلیون و ۳۰۰ هزار واحد رسیده است که با احتساب نرخ خانههای خالی در شهریور ۹۳، مشخص میشود، در سال گذشته فقط ۴/۵ درصد خانهها، خالی بودهاند. در این فاصله حداکثر ۳۰۰ هزار تقاضای جدید وارد بازار مسکن شده است که باید تکلیف بقیه عرضههای جدید طی این مدت روشن شود.
به عبارت دقیقتر، در جریان رکود دو سال گذشته، اگر چه حجم خانههای خالی ماه به ماه افزایش پیدا کرد؛ اما نسبت خانههای خالی به کل آپارتمانهای تهران، نه تنها زیاد نشد که به نصف ۱۰ درصد سال ۹۰ رسیده است که با حد معمول خانه خالی برابری میکند.
سهم ۲۰ درصدی پایتخت
یافتههای سرشماری سال ۱۳۹۰ نشان میدهد حداقل ۲۰ درصد از کل خانههای خالی موجود در کشور، در تهران مستقر و از یک میلیون و ۶۶۶ هزار خانهخالی در سطح کشور ۳۲۷ هزار و ۷۵۰ واحدمسکونی سهم شهر تهران است. هرچند تازهترین آمارمربوط به شهر تهران نشان میدهد که تعداد خانههای خالی آن به ۲۳۵ هزارکاهش یافته است ولی همچنان این شهر بالاترین سهم را در خانههای خالی کشور دارد. به این ترتیب با توجه به اینکه در تهران هماکنون بیش از ۳ میلیون واحد مسکونی وجود دارد نسبت خانههای خالی به کل واحدها در پایتخت معادل ۱۵/۱۰ درصد خواهد شد. یعنی اینکه بیش از ۲ برابر نرخطبیعی خانهخالی در یک شهر، تهران دارای این نوع خانهها است.
روند خالی از سکنهها از ۹۲ تا ۹۳
در فاصله آبان ۹۲ تا شهریور ۹۳ که وضعیت حجمی بازار خانههای خالی در تهران از روی میزان مصرف برق ماهانه، رصد شده است، تعداد این نوع آپارتمانها بهطور متوسط ۱۳ درصد در هر دو ماه افزایش پیدا کرده با این توضیح که شتاب افزایش، متناسب با عمیق شدن رکود در نیمه اول ۹۳، بیشتر نیز شده و به ۲۰ درصد رسیده است؛ در شهریور ۹۳ تعداد خانههای خالی در تهران با ۵/ ۲۰ درصد افزایش از ۱۹۵ هزار واحد در تیر۹۳ به ۲۳۵ هزار واحد تبدیل شد.
این آمار تا شهریور ۹۳ است اما چنانچه روند افزایش خانههای خالی طی ماههای اخیر را بدون احتساب شتاب رشد، با همان نرخ ۱۳ درصد در دو ماه، محاسبه کنیم در این صورت میتوان برآورد کرد، موجودی انبار بازار مسکن تهران در حال حاضر چیزی حدود ۴۳۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه است که اگر چه تعداد این خانهها در مقطع فعلی که آستانه رونق محسوب میشود، بیشتر از دوره مشابه (سال۹۰) است، اما با توجه به اینکه عمق رکود این دوره نیز شدیدتر از رکود سال ۸۸ بوده، بنابراین حجم معاملات در دوره جدید رونق نیز بزرگتر از قبل خواهد بود، ضمن اینکه نسبت خانههای خالی به کل خانهها در حال حاضر کاهش شدید یافته است. این به آن معنی است که نیاز به آپارتمانفروشی یا اجارهای در بازار طی یک سال آینده به قدری میتواند باشد که در فاصله کوتاهی، به تخلیه بازار خانههای خالی از حد معمول منجر شود. در این صورت، افت ساخت و سازهای مسکونی سال گذشته که ۵۸ درصد کمتر از نیاز مصرفی – صرفنظر از نیاز سرمایهای- بوده، در عمل قادر به جبران کمبود عرضه از ناحیه موجودی انبار (خانه خالی) نمیشود؛ مگر اینکه در ماههای آینده اتفاق مثبتی در بخش ساختمانهای نیمهکاره در آستانه تکمیل، بیفتد.
چرایی رشد تعداد خانههای خالی
مطالعه تجربی کارشناسان اقتصاد مسکن نشان میدهد معمولاً نوسان تعداد خانههای خالی با منحنی نوسان قیمت مسکن ارتباط معکوس دارد. در سالهای اخیر قیمت مسکن چه در تهران و چه در کشور تحت کنترل بوده و رشد هیجانی نداشته است. این پدیده به صورت نامحسوس سوداگران بازار و حتی انبوهسازان را از فروش املاکشان منصرف کرده است و آنها را به امید افزایش قیمت در آینده، عملاً به مالکان خانههای خالی تبدیل کرده است. به همین خاطر است که در سالهای ۸۵ و ۸۶ همزمان با تشکیل بزرگترین حباب قیمتی در بازار مسکن تعداد خانههای خالی به نصف رقم طبیعی خود میرسد. کارشناسان برای کنترل این پدیده سیاست اخذ مالیات را پیشنهاد میکنند.منبع: «ایران»